化债900亿,孙宏斌轻装上阵

化债900亿,孙宏斌轻装上阵(图1)

化债“模范生”。

《中国企业家》记者 李艳艳

编辑|赵建凯

头图来源|中企图库

“只有走出来,债务重组才有意义,才能保护所有债权人的最终利益。”今年3月的债务重组说明会上,融创中国创始人、董事会主席孙宏斌说。而今,他的期许如约兑现。

11月20日晚,融创中国(01918.HK)发布公告,宣布境外债务重组各项条件已获满足,即日起正式生效。叠加此前完成重组的境内债,融创中国累计化债近900亿元,且境外债化解用时仅18个月。

和境内公开债相比,境外债由于债务规模可能更大,债权人结构更多元且分布全球,境外法条、票据发行的不同要求等,其重组难度往往更高。据不完全统计,2022年至今,全行业境外债违约房企超过40家。其中,融创中国是国内首家完成债务重组全部流程的大型房企。

化债900亿,孙宏斌轻装上阵(图2)来源:公告截图

“自2021年第四季度开始,行业环境持续发生变化,很多事情超出预判,融创也出现了严重的流动性困难,面临前所未有的经营压力。”孙宏斌曾在反思融创债务危机原因时谈道,“虽然们也强调稳健和利润,但追求规模的惯性,让我们在投资上过于乐观和激进。”

过去两年,从境内债化解、股票恢复交易到境外债重组落地,孙宏斌用速度和行动,给低迷许久的楼市注入心,也让债权人再次相信融创的自救诚意,以及创始人东山再起的决心。自此,孙宏斌终能轻装上阵,未来两到三年的刚性债务压力得以喘息,公司发展也将逐步回归良性轨道。

融创债务危机爆发后,孙宏斌曾拿出自有资金4.5亿美元,无息贷给公司,支持公司度过至暗时刻,“这些钱是融创上市以来他个人的全部分红。”一位融创内部人士称。其透露,在这次债务重组中,孙宏斌以平等条件,带头将借款转为强制可转债,真正做到了与债权人同舟共济。

在支持房地产纾困化险的大背景下,融创境外债的重组成功,是政策支持、地方专班指导、广大债权人理解等多方合力下,企业通过自身努力化解债务风险的有效样本,具备很强的示范性。但回到牌桌后,“销售回暖”和“保交付”压力仍是融创等出险房企乃至所有房企必须面对的挑战。

模范生打样:“率先完成境内外债重组全部流程”

据了解,此次融创境外债重组规模(本息)约百亿美元。这些现有债务将根据债权人选择,置换为6笔新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券及融创服务股权,分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。自2022年5月出现债务逾期以来,融创境外债化解仅用了18个月。

巨额债务压顶下,这样的“菜单式”方案设计和重组效率,业内尚无先例。

尤其是,融创此次重组方案削减了45%的境外公开债,化债比例和规模都是行业最高的。“率先完成境内外债重组全部流程后,融创成为地产纾困化险模范生,获得了2~3年的前期偿债缓冲期,并带动公司净资产的显著增加。”一位融创内部人士称。

融创的境外债的化解思路,也能给行业其他未出险房企提供一定参照。

路径上,2022年12月,融创推出境外债务重组框架,公布债转股+发新票重组方向;2023年3月,公布重组方案,并获持仓超30%的债权人小组同意;2023年3月底,融创特别召开了境外债务重组说明会,董事会主席孙宏斌、CEO汪孟德讲述重组方案亮点、经营恢复计划,并呼吁债权人支持。

2023年5月,债权金额超过87%的债权人签署重组支持协议(RSA);2023年6月,进行股东大会审议重组方案时获得股东绝大多数同意;2023年10月,香港法庭顺利裁定通过融创的重组方案。11月17日,融创“预告”了11月20日为重组生效日;11月20日,融创境外债务重组正式生效。

融创债权人结构复杂,2019个主体涵盖了长线基金、对冲基金、商业银行以及个人投资者。重组方案如何兼顾债权人诉求和保障公司可持续经营,是一大难点。据融创相关人士透露,在制定方案时,融创力保公平,未对债权人搞特殊优待,同时也考虑了不同债权人诉求,提供多种灵活选择。

比如,“在已获得87%债权人的RSA支持后,融创充分考虑债权人认购意愿,提高强制可转换债的认购额度,同时调低转股价格,使其更加贴近股票现价,以便更快实现转股。”前述融创人士称。

“融创的化债方案,满分10分的话我打9分。”一位知名投资机构人士称。比方案更打动他的,是孙宏斌及管理团队一直以来的应对态度。“我记得今年香港刚通关,CFO就第一时间飞过来和我们谈。老孙作为大股东也义无反顾配合债权人,哪怕‘债转股’对他个人的持股占比有一定稀释。”

他表示,在债务重组过程中,债权人最看重的是,企业自身的基本面、公司管理层解决问题的态度、核心团队的稳定性以及大股东的支持。过去两年伴随行业波动,有些房企的债务重组“半途而废”。“但融创顶住了压力,也让我们看到了老孙及管理层自救的决心。”该人士称。

在行业融资较紧的大背景下,融创主动寻求资金解决方案。除了大股东真金白银支持,自2022年以来,融创通过外部争取,累计获得约190亿元的保交付纾困基金;公司与AMC开展广泛合作,融资金额超200亿元,盘活多个优质项目。

孙宏斌在今年3月的债务重组说明会上说,融创一直有两个要求,一是重组要快,这是公司恢复的基础;另一个是方案要系统、周全,能支持公司真正恢复过来、走出困境,“因为只有走出来,债务重组才有意义,才能保护所有债权人的最终利益”。

“从最终结果来看,这次债务重组达到了这两点要求。”前述融创人士称。其透露,沟通过程中,债权人对融创保有了足够理解,对债务重组方案给出99.75%的同意票,创下行业最高纪录。“债权人还明确希望,保证孙宏斌控制权,希望由他带领公司度过困难。”

压力大:今年保交付30万套

2023年7月是“保交付”政策执行一周年。据住建部数据,这一年内,全国累计住房交付超过165万套。“资金垫”层面,央行配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款,设立2000亿元保交楼贷款支持计划,引导商业银行积极提供配套融资,有力推动各地项目复工建设。

2022年,融创完成超18万户住宅交付,今年前10月交付20.5万户。据第三方机构测算,今年前三季度,融创交付套数位列行业第二。融创相关人士表示,第一批次及第二批次保交楼纾困基金落地约190亿元,这也是交付成绩的重要基础。另据了解,融创今年的保交付任务为30万套。

化债900亿,孙宏斌轻装上阵(图3)来源:视觉中国

除去“保交付”,防范化解风险仍是各地政府和出险房企的重要命题。据了解,自去年出险以来,天津政府第一时间为融创成立专班,指导帮助融创纾困化险。在债务重组执行阶段,监管部门也继续给予支持,融创获批发行新票,在新交所上市,57亿美元的发行额度是当前行业最大的。

今年以来,主管部门密集发声,以“保交付、稳民生”为方向,多方位支持政策出台,力度空前。目前,政策的积极效果已经初步显现。上周,央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会,明确要支持房地产企业通过资本市场合理股权融资,支持规范经营的民营房企持续发展。

另有外媒报道称,监管机构正在起草一份中资房地产商白名单,50家国有和民营房企会被列入其中;且向金融系统要求 “三个不低于”:各行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速,对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速,对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

“如果能按照传出的政策执行,金融机构就没了紧箍咒。未来在做各类房地产贷款的时候,就可以按照拟定的白名单市场化进行了,尤其是对于非国有房企的贷款,也提出不再受贷款额度的限制。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。截至发稿,多家龙头房企表示,未收到相关指示或消息。

从目前来看,金融机构对房企的支持动力是否充足、政策落地方式和成效如何,将在很大程度上影响房企资金面的改善。而现金流的另一端——销售能否回暖,也将决定房企长远的生死存亡。中指数据显示,百强房企1~10月销售总额为52977亿元,同比下降13.1%,降幅相比1~9月有所扩大。

债务“减负”后,“先行者”融创终于可以轻装上阵,聚焦“保交付”和日常经营。

接下来,融创将如何行动?中指研究院企业研究总监刘水表示:一、盘活存量项目,保交楼;二、加快销售促回款,促进企业持续发展;三、尽快恢复组织机能。“当前,保交楼依旧是房企经营的底线。同时,出险房企应紧抓政策窗口期,加强较好项目的销售去化力度。”刘水称。

目前融创未售土储货值约1.38万亿元,近七成在一二线。今年截至10月底,融创累计实现合同销售金额约757.8亿元,同比减少50%,销售压力仍不乐观。11月21日,华融、融创就上海亚龙项目的开发建设达成融资合作,华融提供34.8亿元借款。“这是继上海董家渡项目后,又一个通过AMC盘活的大项目。”一位融创内部员工称。

“大环境在持续改善,有利于融创不断化解风险,解决问题。另外,基于融创自身的资产质量、品牌和团队,相信在各方支持下,融创能够走出困境,让企业回到健康发展的轨道上。”今年3月的境外债务重组说明会上,孙宏斌对于公司前景的描绘正走入现实。

一如他当初对外界强调的那样:“我还是非常有信心的。”

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